プロが見る失敗しない中古マンションの選び方



中古マンションのメリット・デメリット

中古マンションの最大のメリットは、実物(現物)を見てから購入できることでしょう。時間帯が合えば実際の日当たりが確認できます。居住中の物件は、実際に住んでいる方(多くの場合売主様)の生の声を聞くこともできます。

「居住中だから・・・」と見学を躊躇する買主様もいらっしゃいますが、貴重な話が聞ける可能性が有りますので、積極的にご覧いただくことをおススメします。

新築マンションは建物竣工前に販売を開始しますので、自分が購入した部屋を見るのは、建物引き渡し前の竣工検査時が初めてということも多々あります。

そのため、イメージと異なるケースも多く見られます。

中古マンションのデメリットのひとつに、築年数がたちすぎると税金面での優遇が受けられなくなる点があります。マンションの場合、住宅ローン減税が適用になったり、登録免許税・不動産取得税が軽減されるのは、「築25年以内かつ、登記簿面積50m²以上」などの条件があります。但し、多くの物件で「耐震基準適合証明書」という書類を取得することによって、新耐震基準の要件をクリアすることができます。クリアできれば住宅ローン減税も適用になり、登録免許税・不動産取得税の軽減も受けることができます。気に入った物件が該当するか担当の営業マンに確認してみましょう。

また古い物件では、耐震性も気になります。1981年(昭和56年)6月1日に施行された新耐震基準(昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物が該当します)を満しているかどうかを確認しましょう。



プロが見る失敗しない中古マンションの選び方

(写真はイメージです。本文の内容とは関係がありません。)



こんな物件がおトク

築年数が浅くて室内の状態のよいお部屋は、価格が折り合えばおススメです。リノベーション済み・リフォーム済のお部屋は、リノベーションやリフォームが好みに合えば、引き渡し後すぐに住むことができますのでお買い得な物件といえるかもしれません。マンションのお部屋は、壁紙を貼り替えるだけでもグッと感じがよくなります。

また、築年数がたっている、言い方は良くないですがボロボロのお部屋を購入して、自分の好みにあわせてリフォームすれば、購入後の満足感も格別です。「リフォーム費用が必要なので、安くしてほしい」と値段交渉をして安く購入できればいうことありません。思い切った値段交渉ができるのも中古マンション購入の醍醐味です。売主様の都合にもよりますが、数百万円単位で安くなることもあります。ただし、中古マンションは、売主様も個人の方がほとんどです。交渉の額が大きすぎて、その後相手にされないなんてことにないように十分注意しましょう。購入できなければ元も子も有りませんから。

新築マンションの場合は、値段交渉自体できないことが多いです。



マンションは管理を買え

維持管理の悪いマンションは基本NGと考えましょう。「どうやったら維持管理の良し悪しがわかるの?」と思われるかもしれませんが、簡単に見分けることができます。

例えば、以下のような点をチェックしましょう。

•1階の集合ポスト周りにチラシが散乱している状態になっていないか。
•自転車置き場が整頓されているか。指定された自転車置き場以外の場所に自転車や原付バイクが放置されていないか。
•住人用連絡ボードにやたらと注意書きが貼っていないか、等。

上記のようなマンション状態のマンションは、住民の意識が低く、管理もいい加減だといえます。逆に住民の意識の高いマンションはこのあたりがキッチリしています。すると、自ずと管理の状態も良くなり、そういうマンションは、築年数によらず人気があり、高値で取引されていきます。マンションの場合、毎月修繕積立金や管理費がかかります。お部屋だけではなく、マンション全体で定期的に良い修繕が行われ、日々の管理が行き届いているマンションが資産価値の高いマンションといえます。



不動産仲介会社の営業マンと信頼関係を築きましよう

中古マンションは、玉石混淆です。新築物件のように品質が安定しているわけではありません。売主様であっても、買主様であっても、不動産仲介業者に依頼をして売却・購入をおこなうことになります。

そこでアドバイスを一言!不動産仲介業者の営業マンと相性が合わない時は、即、変えてもらって下さい。営業マンに直接言う必要はありません。その時は上席の方にお願いしましょう。数千万円の取引を担当してもらうのですから、信頼関係を築くことが大切です。不動産はオンリー・ワンです。特に中古物件は二つとして同じ物件は有りません。いかにして営業マンから優良物件情報を引き出すかは、あなたの腕次第です。マメなコミュニケーションが大事です。

希望物件や要望について密に連絡を入れてみたらどうなるでしょうか。「○○さんからこんなに期待されている!!期待に応えなきゃ!!」と営業マンに思わせればこちらの勝ちです。ただし、無茶な要求ばかりしていると逆効果です。営業マンも人間です。上手に付き合いましょう。人間関係ができていれば、大きな値段交渉も頑張ってくれるかもしれません。一番得するのはお客様である貴方です。

まとめです。

1)中古マンションは現物を確認してから購入するか否かを決めることができます。そのメリットを最大限活用しましょう。

2)築浅の状態のよいお部屋や、リノベーション・リフォーム完了後のお部屋がお買い得物件と言えますが、自分の好みでリフォームをするというのも賢い手です。購入の際は築年数に注意ですが、過剰になると良い物件を逃すことになるかもしれません。

3)きちんと管理されているマンションが資産価値の高いマンションといえます。「マンションは管理を買え!」です。

4)中古物件はオンリー・ワンです。営業マンと信頼関係を築き、優良物件情報を引き出しましょう。

執筆者: 早坂龍太(宅地建物取引士)

監修 :不動産流通システム 高坂拓路



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