都内で持ち家のある親が亡くなった場合の相続税はどうなるか



一次相続と二次相続を知っていますか?

両親のどちらかが亡くなって、残された親と子どもで相続することを「一次相続」といいます。これに対して、残された親が亡くなり、子どもだけで行なう相続を「二次相続」といいます。

一次相続では相続税がかからなかったから、二次相続でもかからないということはありません。相続税の計算方法が違うので、一次相続の時より納税額が高くなることもあります。そのため、都心の持ち家を相続するときには、争族にならないように注意が必要です。

ではなぜ、二次相続は大変なのでしょうか?

その理由は3つあります。



都内で持ち家のある親が亡くなった場合の相続税はどうなるか

写真はイメージです。本文の内容とは関係がありません。



理由1 基礎控除額が減る

基礎控除額は「3000万円+600万円×法定相続人の数」です。二次相続では、法定相続人(両親のどちらか)が1人減りますので、当然、控除額が600万円減ります。

また相続税は、実際に取得した財産にかかわらず、法定相続人が法定相続分で取得したと仮定した金額に適用される税率を乗じて計算し、その合算額を相続税の総額とします。したがって、法定相続人の数が1人減れば、税率が上がる場合もあります。



理由2 配偶者軽減がない

二次相続には一次相続で使えた配偶者軽減がありません。

配偶者軽減とは、実際に配偶者が相続した財産額が1憶6000万円以下なら非課税。または、相続した財産額が1憶6000万円以上でも、法定相続分(財産の2分の1)以下なら非課税。そのどちらか高い額までを非課税にするという制度です。配偶者が亡くなった後も、残された配偶者が自宅に住み続けられるように配慮した制度です。

この制度(申告が必要)をフルに利用すると、多くのケースで配偶者が相続税を払わなくて済むのです。

ところが、二次相続にはこの制度がありませんので、課税の対象となる財産が増え、その結果、相続税は増えることになります。



理由3 持ち家をどう分けるかが、争族の種になる

一次相続で相続税がかからないもう一つの大きな理由に、「小規模宅地等の特例」(申告が必要)を併せて利用していたことがあります。

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人(被相続人)が所有していた宅地の評価を大幅に減額する制度です。宅地には、自宅のほか事業や貸付に使われている土地も入ります。相続税を計算するとき、土地の面積が330㎡までの部分については80%減額されます。

例えば、評価額1億円の土地が2000万円と評価されるのです。相続税を支払うために、住んでいる家や土地を売らなくてはならなくなるのを避けるための制度で、大きな節税効果があります。



都内の不動産で相続税の対象となるのは

いま都心の土地の相場はどれくらいでしょうか。

平成28年1月の地価公示価格によると、23区での住宅地の平均価格は1㎡あたり約52万円です。具体的にみると千代田区の235万円は別格として、港区の151万円、中央区の110万円、渋谷区の105万円と続きます。

また、目黒区、文京区、台東区、新宿区、品川区、世田谷区がこの平均価格を上回っています。つまり、都心の土地価格は高いのです。

では、相続税を考えなければならない土地の目安は、どのくらいの広さでしょうか?

二次相続で、相続人が子ども2人だけの場合、基礎控除額は4200万円(3000万円+600万円×2)です。この基礎控除額を上記それぞれの区の平均価格で割ると、港区では約28㎡、中央区では約38㎡、渋谷区では約40㎡。また、23区平均価格の場合でも約81㎡です。

ただし、相続税で使われる路線価は地価公示価格のおよそ80%ですので、実際はもう少し広い土地が対象になります。まずは、持ち家の土地の面積と路線価を確認しておきましょう。

路線価は国税庁のサイト(http://www.rosenka.nta.go.jp)で見ることができます。

なお、両親の持ち家がマンションだから大丈夫とは一概には言えませんし、土地が借地権の場合も注意が必要です。

二次相続では、この小規模宅地等の特例(80%の評価減)を使えるかどうかが大きな分かれ道になります。この特例を使うには、子どもが同居している場合、同居していない場合、それぞれの場合に条件があります。

例えば、同居していても、土地を相続して10カ月以内に売却するとこの特例は使えませんし、すでにマイホームを別に持ってそこに住んでいる子どもが相続しても、この特例は使えません。



相続財産の持ち家を共有は問題を先送りにするだけ!?

ケーキを分けるように、土地や建物を法定相続分で分けることはできません。そこで、相続人の1人がその家に住み続けるのであれば、他の相続人の相続相当分を金銭で用意する必要があります。それができなければ権利を分ける、つまり共有することになりますが、次のような問題が出てきます。

二次相続では、相続人が両親の持ち家に住んでいない場合や今後も住まない場合には、空き家のままにするか、売却するかを決めなければなりません。

相続してすぐに売却したら親不孝のような気がするとか、思い出が多いのですぐに売却しにくいと思うのは自然な感情です。できれば争いを避けたい気持ちもありますので「とりあえず、法定相続人で共有にしよう」となるのです。ところが、この共有は問題を先送りにするだけです。

共有にすることで、空き家や売却では、どのような問題があるでしょうか。

空き家にする場合、家の維持管理は誰が、どのように行うのかを決めなければなりません。維持管理にはお金のかかることもありますし、固定資産税は誰がまとめて支払うのかという問題もあります。空き家が社会問題化していますので、近所から向けられる目も厳しくなっています。万一、持ち家で事故があれば建物所有者の責任になります。

また、時間がたってから売却する場合、どのタイミングで、どれくらいの価格で売却するのかを話し合わなければなりません。とにかく、財産の共有では何をするにも互いの考えを統一しなければなりません。ここが一番難しいのです。

以上のように、二次相続には一次相続と大きな違いがあります。一次相続では、親というクッションが子ども同士の間にありましたが、二次相続ではそのクッションがありませんので、互いの感情がダイレクトに出ます。本来、相続は相続する子ども同士で決めるはずのものですが、実際は、子どもの配偶者の意見を無視できないのも現実です。

相続が争族になると、当初は金銭の問題だったことが感情の問題にすり替わってしまい、関係の修復が難しくなります。争いによって、せっかく両親が残してくれた持ち家も売るに売れなくなり、さらに価値が減ってしまいます。日頃から、争族が起きないような人間関係を築いておくことが、相続では一番大事なことなのです。



三浦雅文(みうら まさふみ)米国国際資産評価士・不動産鑑定士。

土地家屋調査士・行政書士・宅地建物取引主任士の資格も保有。1954年北海道生まれ。大学卒業後、測量、登記、鑑定、総合不動産会社を経て独立。多分野での経験を活かした不動産のアドバイス(相続・資産管理・土地活用・不動産投資・事業承継)とオールラウンドの鑑定評価(不動産のほか機械設備等の動産、特許権等の権利、上下水道等のインフラ)を業務の中心に活動中。



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