マンション購入時に考えておきたい管理費と修繕積立金とは?



「若い頃、郊外に庭付き一戸建てを購入したけれど、老後はより便利な都心で過ごしたい」「子供が独立して広さを持て余すようになった」などの理由でマンションへの住み替えを検討している人も多いかと思います。マンションを購入すると修繕費や管理費が必要になることは知っていても、その金額がどう決まるのかは意外と知らない人が多いです。それらの費用と密接に関連する管理組合や区分所有の考え方について確認しておきましょう。



マンション購入時に考えておきたい管理費と修繕積立金とは?

(写真はイメージです。本文の内容とは関係がありません。)



分譲マンションとは

マンションと一戸建てとの大きな違いとして、所有権に関する考え方が独特であることと、管理費・修繕積立金が必要になることが挙げられます。まずは所有権の考え方から説明します。



分譲マンションの所有権とは

賃貸物件と違い、分譲マンションを購入すれば所有権が発生します。所有権は強い権利であり、俗にいう「区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)」に規定や事項が定められています。区分所有法によると、マンションを購入したとき所有権が及ぶ範囲は3つです。

専有部分
購入した人が過ごす「部屋」にあたります。マンションを購入するという場合に通常、思い浮かべるのはこの部分です。

?共用部分
建物の玄関や廊下、エレベーターなど住民全員が共有する部分です。

敷地利用権
専有部分を所有するための、建物の敷地に関する権利です。部屋の占有面積に応じてその敷地面積の利用権利を与えられる、と考えてください。

分譲マンションというと、部屋を買うというイメージがあると思いますが、法律上その部屋だけを切り取って所有することはできません。共有部分や敷地面積も含めて購入することになります。それは、マンションを購入すると区分所有者として、建物全体に対する責任が生じるということを意味します。

実際に責任を履行するのは「管理組合」です。建物の維持管理、使用方法に対して、規約や取り決めを行うのですが、後で詳しく説明します。



マンション購入時に忘れてはいけない費用

次に、マンション特有の諸経費である「修繕費(修繕積立金)」と「管理費」について見ていきましょう。

修繕費

長期修繕計画にそって修繕を実施するために積み立てておく費用のことです。

管理費

エレベーターの保守点検やエントランスの清掃など、共用部分を維持管理するための費用です。

一戸建てでも維持管理費は発生しますし、将来的に修繕やリフォームが必要になることも多いです。一戸建てであればリフォームをする時期や金額を自分の都合で調整できますし、場合によってはローン返済の途中でリフォームローンを組みなおすことも可能です。しかし、マンション修繕費は自分の都合で減らしたり時期を遅らせたりといったことはできません。決まった額を毎月きっちり支払っていかなければならないのです。



管理費・修繕積立金は将来上がる?!

重要なのはこれらの金額は変わることがあることです。売り出し当初は販売会社が管理費・修繕積立金の額を決めますが、それほど高い額ではありません。まだ新しいうちは修繕の必要性が薄く、価格が高くなることで見込み客に敬遠されないようにする目的もあるかもしれません。

しかし、不測の事態や物価の上昇などがあれば管理組合の議決を経て値上がりすることになります。現在の管理費・修繕積立金費用を見て安心してはならない、ということがいえるでしょう。



管理費・修繕積立金は将来上がる?!

重要なのはこれらの金額は変わることがあることです。売り出し当初は販売会社が管理費・修繕積立金の額を決めますが、それほど高い額ではありません。まだ新しいうちは修繕の必要性が薄く、価格が高くなることで見込み客に敬遠されないようにする目的もあるかもしれません。

しかし、不測の事態や物価の上昇などがあれば管理組合の議決を経て値上がりすることになります。現在の管理費・修繕積立金費用を見て安心してはならない、ということがいえるでしょう。



修繕積立費が不足すると

火事や災害が起きて修繕が待ったなしとなった場合に修繕積立金が不足しているとどうなるのでしょうか? ひとつは一時金として入所者から資金を徴収する、という方法があります。しかし、入居者の負担が大きくなるため賛同を得にくいでしょう。もうひとつの方法として、マンションでリフォームローンの融資を受けることです。頭金のような負担がないので賛同を得やすいですが、金利が付されますので結局、負担は重くなります。返済のために修繕積立金が値上げされるのも避けられないでしょう。

修繕積立金や管理費は家計に大きな影響を及ぼす恐れがあります。動向を知るためにも、購入後は管理組合の集会に参加して、自分のマンション管理や修繕計画をしっかり知っておきたいですね。



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